文巨潮 WAVE，作者谢泽锋，编辑杨旭然

　　左晖去世一年多之后，接任者彭永东交出了 2022 年成绩单。

　　面对地产寒冬、疫情反复、中概股巨幅下跌、浑水做空等负面因素的重锤，身为中国最大的房产中介和交易服务商，贝壳在失去灵魂人物后，在惨烈的市场中艰难生长。

　　整个 2022 年，贝壳“甩包袱”的动作十分激进——包括关店 1 万家，流失 6 万人，甚至传言新一轮裁员计划，比例或达 50%。

　　随着一系列“减重”措施落地，贝壳去年四季度的净利润扭亏为盈，“一体”之外的“两翼”业务表现亮眼。受益于 2023 年开年的地产小阳春，预计一季度收入增长超 40%。

　　业绩发布后，3 月 17 日贝壳在香港市场的股价还上涨了9%。

　　短暂回暖，却并不代表长期无虞，地产业繁荣的上行周期其实已成历史。左晖以一己之力重塑涉及数亿民生但也是最为混乱的行业，得到不少褒奖。但也因此被称作推升房价的“大黄牛”，是行业上行周期最重要的推手之一。

　　但如今守城之人却面对的是地产下行周期。如何在存量市场中生存，是左晖都未曾面对过的难题。彭永东压力在肩。

　　就像他在朋友圈所写的，“2020 年的关键词是高光，2021 年是艰难，2022 年会是什么？我希望是重生！”

　　贝壳距离重生仍有距离，因为贝壳本来也没有死过。但坏消息是，2021 年是否足够艰难，并不一定。毕竟行业的下行周期才刚刚开始。

　　01 “中性市场观”

　　“繁荣不喜，低谷不惧，唯有供求平衡，才是最佳。”

　　地产中介和服务行业，根本上看还是“靠天吃饭”。中国房地产经历了近 30 年的上升期，在烈火烹油的年代，地产黑马频现，财富神话横出。以贝壳为例，其营收从 2017 年的 255 亿元一路膨胀至 2021 年 808 亿元的历史高峰，5 年翻了 2 倍多。

　　2000 年 8 月，左晖成立链家，此后伴随着 20 年的地产黄金时代，链家乘风而起。GTV（交易总额）从 2017 年 1 万亿上升到 2021 年的 3.85 万亿。

　　但这一切在 2021 年戛然而止。繁华过后，2021 年的“三道红线”等严监管政策，让地产业跌入冰点。贝壳在 2022 年如履薄冰，营收萎缩到 607 亿元，GTV 下滑至 2.6 万亿。

　　潮起时，随大势增长，但也被某些舆论冠以“助推房价上涨的帮凶”的名号；

　　潮退时，如冰山崩塌，一切都沉入海底。

　　该如何在行业的冷暖交替和周期波动中生存，彭永东也有自己的思考。在业绩发布会上，他提出贝壳“中性市场观”的态度。即“中性的市场”才更是公司长期增长的基础，过热或过冷都不利于地产行业健康发展，追涨杀跌更不可取。

　　这一论调亦有宏观基础，那就是整体来看，中国房地产行业已经达到了“供需平衡”的临界点，一些城市早就是“供大于求”。多年前的“鬼城”，到如今的鹤岗、乳山等地“5 万元一套房”，都可以一窥全貌。

　　即便是超一线城市，在三年一个周期的轮回中，北京上海三年合计的交易总量，一般是稳定的。北京大约为 50 万套，上海大概 80 万套，全国三年周期交易总量，大约维持在 2000 万套。

　　价格层面，2022 年，北京只有不到两成的项目在涨价，30% 下跌，大部分价格持平，不同城市分化严重，即便是同一城市，价格走势也开始倒挂。

　　而且，房屋成交周期也越来越长——北京从 90 天、100 天变成了 150 天。可以看出，成交难度在增大。

　　这一切都证明，房地产行业已不再是卖方市场。

　　剧烈波动中，中介要重新思考自己的定位和价值。贝壳认为，平衡的市场才能凸显有品质的经纪人，“中性市场观”强调经纪人在维护市场平稳中发挥的作用，要促进有价值的成交，而非助推“追涨杀跌”。

　　“最喜欢的市场就是供需平衡的市场，在供需平衡的市场里面，有品质的中介就会崛起。”

　　正如彭永东所言，无论市场涨跌，“消费者对美好居住的向往不会发生变化、市场回归中枢有其必然。”

　　2023 年以来，随着各项支持政策的出台，地产交易出现“小阳春”。经历周期牛熊后，贝壳以更加理性的态度看待市场回暖，这也是中国房地行业来到“存量时代”对中介行业的必然要求。

　　02 存量的价值

　　自 1994 年我国实行房产商品化以来，经过近 30 年的开发，地产后市场留下了广袤的肥沃土地，物管、租赁、装修、家电等等行业都受益匪浅。

　　脱胎于“宇宙第一房企”碧桂园的碧桂园服务，其市值曾一度超过主营开发业务的碧桂园，就是资本市场看中了物管的发展潜力。

　　2021 年 11 月，贝壳提出“一体两翼”新战略转型，“一体”为新房二手房交易业务，“两翼”即家居家装、租赁业务。

　　贝壳 2022 年净收入 607 亿元，同比下降 24.9%；净亏损扩大到 14 亿元。总交易额下降 32.3% 至 2.6 万亿元，其中新房交易额暴降 41.5%。

　　可以明显的看出，地产增量无力，而家装和租赁为主的“两翼”业务逆势增长。

　　贝壳于去年 4 月完成了对圣都家装的收购，切入到家装家居赛道，该板块也成了公司去年唯一实现交易额正增长的条线。

　　2022 年，家装家居的净收入达到 50 亿元，而 2021 年这块业务趋近于无。在北京，整装家居和贝壳租房合计收入占比，由 2021 年的不到3% 提升至 2022 年的超过 11%。与其他家装企业不同，贝壳做家装业务的客源基本来自于链家体系。

　　自 2008 年起，左晖就开始不遗余力地搭建不动产基础数据库，颗粒度细致到门牌号、户型图、配套设施等等，内部称之为“楼盘字典”。这一直是链家网引以为傲的核心资产，亦是左晖留给贝壳亟待开发的宝藏。

　　华鑫证券研究指出，2012-2016 年是房屋竣工大年，按照 10 年翻修周期来估算，2022 年开始旧房翻修有望进入大年。特别是北上两大城市的老旧小区改造的需求会持续存在。

　　另一大存量市场则是租赁，国务院办公厅曾提出要大力发展住房租赁市场。一方面，特大城市流动人口住房需求仍需租赁来满足；另一方面，健全租赁机制能有效抑制房地产泡沫。

　　基于链家庞大的资源库，贝壳租房业务在持续扩大。去年 3 月，贝壳已经把租房上升到战略层面，截至 2022 年底，贝壳租房进入 13 个城市，在管规模高达 12 万间。

　　诚然，无论房地产市场如何变化，人们对“住的好”的需求不会变，从挖掘增量到服务存量，从服务交易到服务“人的需求”，贝壳押注存量市场，大方向无疑是正确的。

　　只是相比一二手房的“一锤子交易”，存量市场更需要左晖口中的“长期主义”，整个组织是否能够从传统的一锤子买卖向长期主义顺利转型，还仍有待观察。

　　03 守城先裁员

　　房地产和股票，可以被看做中国人两大“轻决策和重消费”的行当。

　　巨大的信息鸿沟，房屋中介的混乱，各种眼花缭乱的促销玩法，购房者难以理清其中的门道，签字时却要花费两到三代人的心血。

　　左晖自进入行业时，就立志要消除信息差，构建真实共赢的交易系统，这是一件极为困难的事情。

　　正如他曾经讲的：我们这个时代企业经营者的宿命，就是要去干烟花背后的真正提升基础服务品质的苦活、累活。从链家到贝壳，左晖相当于给庞大的中国房地产市场动了一场大手术，使行业从无序变为有序，将信息从混乱变成透明。

　　手术的关键点包括，房源的真实性，房屋信息线上化；良性共赢的经纪人模式；以及线上流程的标准化。

　　就像一个屠龙少年，贝壳成熟的过程中，斩断了业内长期存在的弊端，其手中的两大武器就是“楼盘字典”和“ACN 模式”。

　　早在 2008 年，链家开始构建线下楼盘线上化的“楼盘字典”，此举开创了“真房源”先河。据称，这个左晖口中“不计成本投入”的项目已经拥有了超 2.3 亿套房源资料。

　　而 ACN 模式，核心是为了打破经纪人之间“零和博弈”的矛盾。具体做法是，将一个完整的交易分为不同步骤，包括房源录入、维护、推荐、成交、金融服务等，允许多个经纪人跨品牌、跨店面协作，根据角色分配佣金。

　　此后，链家孵化出中国最大长租公寓运营商“自如”，左晖还创立了一家资产管理公司，名叫愿景集团。

　　贝壳上市时，头顶地产变革者及产业互联网的光环，一时风光无量，市值最高时超 900 亿美元，超越万科、碧桂园等所有其他开发型房企。

　　左晖也因此身价暴涨，2021 年他以 2220 亿元财富值问鼎“中国地产首富”。

　　但左晖走后，链家失去灵魂人物，且屋漏偏逢连夜雨，史上最严监管潮来袭，地产逆周期时代正式到来，贝壳亦无法摆脱这周期之痛。

　　2022 年，贝壳最核心的工作便是——减负，研发费用砍掉 30% 以上，一般及行政费用至少砍掉 18% 以上，门店和人员的裁撤降幅在 20% 左右。

　　留得一个安全的“壳”在，是贝壳在寒冬开始时要做的最重要的事情。

　　房产经纪人堪称流动性最强的工作，寒冬之下，地产界上演着“大逃杀”。贝壳活跃经纪人数量从 2021 年末的 40.68 万人减少到 2022 年底的 34.97 万人。意味着，仅去年一年，就有超 6 万名经纪人选择离开。

贝壳股价表现（自上市至今）

　　与此同时，贝壳大面积关店，活跃门店数量锐减近一万家，萎缩到 37446 家，同比减少 17.4%。

　　大手笔的缩减成本，才迎来了毛利的回升。而作为“第二引擎”的家装和租赁等新业务，目前占比也仅有8%，还无法让贝壳熨平周期波动。

　　而且，别忘了，字节跳动和快手都在进军地产交易，快手“理想家”总交易额（GTV）在去年突破百亿元。新的竞争对手已在路上。

　　地产公司也在与贝壳脱钩，去年“中海大战贝壳”就是要斩断渠道绑架房企的绳索。目前，龙湖塘鹅、万达星球计划等就是要自建渠道，打破渠道之殇。

　　04 写在最后

　　“做难而正确的事”，这是左晖生前常说的一句话。

　　这句话至今被商业社会奉为圭臬，和“做时间的朋友”一起被频繁引用。

　　近 30 年来，房地产如同吞金怪兽一般，吸纳了极为庞大的居民金融资产，高房价、高租金让大众舆论颇为愤慨。这也就是社会对贝壳评价两极分化的重要原因。

　　如今，行业大环境承压，外有强敌环伺、地产公司各怀鬼胎，内有按照行业周期顶峰配置的人员与费用压力。接任者彭永东口中说着“史无艰难”，却不得不打响逆周期的守城之战。

　　这场不能输的战役，已经从大规模裁员、减负、砍费用开始。